Продаж та оренда квартир у Києві: якою буде ситуація на ринку нерухомості у 2023

На тлі повномасштабної війни з рф в Україні, попит на нерухомість впав на 90%. Постійні пуски ракет країною-агресоркою змушують людей взяти паузу та дочекатися кращих часів, коли ризик руйнування будівель через ворожі обстріли буде не настільки великим.

44.ua з'ясовував, як зміняться ціни на квартири у 2023 році та що відбувається на ринку оренди.

Наталя та Олександр вклалися в будівництво у передмісті Києва у 2020 році. За їх словами, тоді квадрадратний метр в однокімнатному помешканні комфорт класу площею 50 м кв коштував 16 800 грн. Подружжю пощастило, адже забудовник встиг здати будинок в експлуатацію за два місяці до початку повномасштабного вторгнення рф на територію України. Зараз вартість м2 в такій квартирі зросла більше, ніж вдвічі і становить 40 700 гривень. У відділі продажу ЖК пояснють нову вартість, перш за все, здорожчанням собівартості будівництва та логістики.

Наш будинок знаходиться в першій черзі. Коли розпочалася війна, друга черга була в процесі будівництва. Тепер, через війну та кризу, людям не лише треба чекати на завершення будівництва невідомо скільки часу, а й робити доплату. Аби добудувати житло, забудовник вимагає з інвесторів додатково по 50 доларів за м2. І це в той час, коли люди ледь зводять кінці з кінцями, - розповідає нашій журналістці Олександр.

За словами експертів, від початку війни ціни на нові квартири зросли на рекордні за останні шість років 40%. Причина – зростання собівартості будівництва.

"Вартість у Києві зросла на 38%. Це пов’язано з відсутністю будівельників, нестачею будівельних матеріалів та обладнання, ускладненою логістикою", – пояснює президент холдингової компанії "Київміськбуд" Ігор Кушнір.

Особливо складно стало добудовувати житло, яке почали зводити до 24 лютого. Чимало таких квартир продані за старими цінами. Щоб компенсувати різницю в собівартості, девелоперам доведеться продавати квартири, що залишилися, дорожче, інакше об’єкти не закінчити.

Аби виконати зобов'язання перед інвесторами, більшість компаній, попри низький попит, була змушена відновити роботи на будівельних майданчиках. 

Так, за даними M4U, до листопада 2022 року в Києві відновили роботу 185 майданчиків з 221 активного на початку року, що становить 83,7%.

У Київській області роботи й продажі відновили 77,5% будівельних майданчиків (204 з 263).

"Така ситуація не типова для ринку нерухомості Києва останніх років, але цілком закономірна. З одного боку, нові атаки на Київ та проблеми з енергетичною інфраструктурою скорочують і без того низький попит. Тож, девелопери намагаються стримувати зростання цін та пропонувати своїм клієнтам привабливі умови покупки. З іншого боку, зростання собівартості будівництва продовжується. В економкласі – найнижча маржинальність, тож девелопери змушені підвищувати ціни, щоб покрити зростання собівартості”, - розповів засновник M4U Володимир Даниленко. 

Фахівець додав, що найбільше пропозицій квартир зосереджено в ціновому діапазоні 26 000 – 48 000 грн. Серед них переважають пропозиції комфорткласу. Найбільше об’єктів, які будуються й продаються, як і раніше, розташована в Голосіївському (28 ЖК), Печерському (27 ЖК) та Шевченківському (26 ЖК) районах Києва.

За прогнозами фахівців, попит на житло активізується, як тільки ситуація ставатиме більш стабільною, але не варто очікувати, що процес відновлення ринку буде швидким.

Що стосується прогнозу цін на нові квартири, то він залишається невизначеним і залежатиме від доступності матеріалів та логістичних перепон. Втім, суттєвих змін у першому півріччі 2023-го експерти не очікують. У подальшому ситуація залежатиме від подій на фронті.

Наразі ціни на однокімнатні квартири у Києві стартують від 50 тисяч доларів, розповідає президент Асоціації спеціалістів з нерухомості України Юрій Піта. Варіанти без ремонту можуть коштувати дешевше. У середньому потрібно розраховувати, що квадрат обійдеться в 1,5-1,9 тисячі доларів, якщо житло з ремонтом розташоване поряд з метро.

Що стосується даних сайту з нерухомості ЛУН, то на початок 2023 року середня ціна м2 у новобудовах Київської області складає 33 500 грн. А у Києві - 48 300.

Яка ситуація на ринку оренди

Попит на оренду квартир в Києві відновився орієнтовно з липня. Цьому сприяли деокупація області і поступове відновлення регіону. Та на початок 2023 попит знову впав. Постійні ракетні удари, ураження критичної інфраструктури безпілотниками, екстрені вимкнення електроенергії відлякують орендарів та змушують шукати місця для проживання в трохи безпечніших регіонах. 

Фахівці додатку з нерухомості Bird фіксують падіння попиту майже на третину. А разом з падінням попиту відбувається падіння цін на оренду квартир.

Найбільше ціновому коливанню піддаються 2 та 3-кімнатні квартири, середня вартість яких впала на 12%. Найпопулярніші для оренди, однокімнатні квартири, переживають цей турбулентний період з падінням середньої ціни на 5% - розповідають в додатку.

Втім, рієлтори відмічають, що навіть низький попит на оренду житла в Києві не заважає деяким орендодавцям підвищувати ціну до рівня довоєнної. І якщо у березні-квітні можна було орендувати помешкання за 5, 6 тисяч, наразі середня вартість "однушки" скаладає 10-13 тисяч гривень. Двокімнатна - близько 12-14 тисяч гривень. Є пропозиції і більш бюджетного житла, але воно переважно або із застарілим ремонтом, або ж далеко від метро.

Так, Ольга та Влад переїхали до Києва на початку жовтня. Молода пара планувала орендувати помешкання на Оболоні, але варіантів, які б їх влаштували по ціні та розташуванню, в одному з найкращих житлових масивів столиці, не знайшлося. Після багатоденних пошуків житла, знайшли однокімнатну квартиру на Академмістечку за 8 000 гривень. У числі переваг - близькість метро, мережа супермаркетів та гарна транспортна розв'язка. 

Спочатку ми орієнтувалися на бюджет 6 500 гривень. Напевно, влітку знайти квартиру за таку ціну було реально, але з осені ціни почали стрімко зростати. Тому  почали шукати житло вже за 8 тисяч. Оголошення знайшли через рієлтора. Квартиру шукали довго. Майже тижнень сиділи на телефонах та сайтах та обдзвонювали рієлторів. Щоб знайти "своє", ми витратили дуже багато сил та часу. Хоч квартира досить проста, у старій "хрущовці" з косметичним ремонтом, нам в ній комфортно, до того ж поряд метро, - розповіла Ольга.

Що стосується запитів орендарів, то вони теж змінилися. До прикладу, стрімко знизився попит на видові квартири. Більшу перевагу орендарі віддають помешканню на низькому поверсі, аби під час відключення світла не опинитися у ліфтовій пастці.

Також зростає популярність оренди приватних будинків, які можна обладнати генератором та опалювати дровами, більше цінуються помешкання, у яких проведений газ, а залежність від електроенергії менша.

Як розвиватиметься ринок надалі, експерти прогнозувати не беруться, адже все залежатиме від інтенсивності обстрілів з боку рф,і ситуації в енергетиці та на фронтах. Втім, про стрімке подорожчання найближчим часом точно не йдеться. Ціна на житло може зрости лише після перемоги у війні, коли українці та внутрішньо переміщені особи повертатимуться з-за кордону.

Вас може зацікавити: Купити будинок у Києві: ТОП-7 варіантів на правому березі Дніпра