![](https://s.44.ua/section/logo/upload/pers/22/logo.png?20240901)
Как проверить законность строительства
Проблемные стройки и аферы на первичном рынке столичной недвижимости: как не попасться на удочку мошенников и вложить свои сбережения в надежное строительство.
Изощренные схемы незаконного обогащения на продаже квартир в жилых комплексах (ЖК) — это темная сторона строительного бизнеса, которую пока не удалось искоренить на государственном уровне. Каждый инвестор, подыскивая жилье в новостройке рискует ввязаться в такую аферу, а в последствии потерять свои вложения. О том, как проверить законность постройки многоквартирного дома и уберечься от рискованных инвестиций, мы спросили у основателя портала Bild.ua Виталия Котенко.
Репутация застройщика
Каждый готовый дом в портфеле девелопера — это бесценный опыт, который высоко оценивается на рынке столичной недвижимости, говорит эксперт. Очевидно, что компании с успешно сданными и введенными в эксплуатацию домами всегда выглядят более надежно в глазах инвестора, чем малоизвестный девелопер с первым проектом.
«Если у компании нет задержек в сдаче предыдущих домов, она уже может получить репутацию надежного застройщика среди инвесторов», — подтвердил Виталий Юрьевич. По мнению эксперта в недвижимости, важно проверять, чтобы на все готовые ЖК были зарегистрированы соответствующие сертификаты/декларации о готовности.
Проверить наличие сертификата о вводе в эксплуатацию (для категорий последствий строительства СС2, СС3) или декларации о готовности объекта (для СС1) можно на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ). Для этого нужно знать код ЕГРПОУ заказчика или генерального подрядчика строительства. «Информация на сайте ГАСИ открытая и любой инвестор может с ней ознакомиться, но поиск достаточно трудоемкий и требует времени и усидчивости», — уточнил специалист по недвижимости.
![Как проверить законность строительства, фото-1 Как проверить законность строительства, фото-1](/dist-assets/images/cap.jpg)
Найти сертификат о вводе в эксплуатацию многоэтажного дома можно на сайте ГАСИ
Земельный вопрос
Основой любого строительства считают правильно оформленные, с точки зрения законодательства, документы на земельный участок. Обычно заказчик строительства выкупает территорию под застройку или берет ее в аренду. Еще один вариант — договор суперфиция. Каждая из этих трех форм правопользования землей подходит для возведения многоквартирного жилого дома.
«Если участок находится в частной собственности у заказчика, он может распоряжаться ею как угодно, но в рамках целевого и функционального назначения, — объясняет основатель «Билда». — В случае договора аренды или суперфиция необходимо дополнительно изучить сроки его действия».
Земля или незавершенный объект строительства могут быть под судебным арестом или запретом на отчуждение в связи с ипотекой. Данные о собственниках, суперфициях или арендаторах земельного участка можно получить, заказав соответствующие выписки из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Они платные, но, при наличии электронной подписи и аккаунта, каждый инвестор сможет получить нужную информацию самостоятельно. В этом реестре также содержатся сведения об ипотеке и аресте.
Разрешение на строительство
Возводить жилые комплексы и даже одиночные многоквартирные дома без соответствующего решения ГАСИ запрещено. В зависимости от сложности проекта ГАСИ ивыдает либо разрешение на строительство (для категорий последствий строительства СС2, СС3), либо декларацию о начале строительных работ (для категории последствий СС1). Поскольку второй документ оформить гораздо проще, часто застройщики сознательно занижают категорию последствий, а это может создать проблемы с вводом в эксплуатацию новостройки в будущем.
«Получить декларацию о начале строительных работ для небольшого дома с категорией последствий СС1 можно, просто заполнив онлайн-форму. Никаких дополнительных проверок не требуется, — рассказал эксперт по недвижимости. — Разрешение на строительство для категорий СС2 и СС3 требует получение лицензии генподрядчика, градостроительных условий и ограничений, а также экспертного отчета и проектной документации на строительство. Это достаточно долгая, но обязательная процедура для крупных ЖК».
Потенциальному инвестору следует знать, как проверить законность разрешения на строительство на сайте ГАСИ в онлайн-реестре. Для этого нужно по номеру ЕГРПОУ найти участников застройки или адрес новостройки, дополнительно указав месяц и год выдачи декларации/разрешения. Большинство сведений о новостройке, которые подтверждают ее законность, содержатся в открытых государственных реестрах и ознакомиться с ними может каждый желающий при наличии свободного времени и желания.
«На сегодняшний день инвесторы первичного рынка недвижимости не защищены от рискованных вложений, поэтому покупатели должны сами позаботиться о тщательной проверке новостроек, — объяснил основатель портала Bild.ua. — Облегчить эту задачу сможет индекс надежности на нашем сайте. Чем он выше, тем больше шансов на успешное завершение проекта и сдачу дома. Чтобы узнать, почему новостройка получила конкретную оценку, можно заказать подробный отчет от наших экспертов. Он платный (400 грн), но в сравнении с суммой, которой придется рискнуть при инвестиции в новостройку, однозначно стоит своих денег».
![Как проверить законность строительства, фото-2 Как проверить законность строительства, фото-2](/dist-assets/images/cap.jpg)
Новостройки на сайте Bild.ua ранжированы по надежности